Aurore de Montjoye is Head of Real Estate Finance bij de afdeling Corporate Banking van BNP Paribas Fortis. Haar team begeleidt de grootste beursgenoteerde of particuliere projectontwikkelaars en vastgoedinvesteerders bij alle types van projecten in België en Luxemburg. Ze getuigt over de evolutie van de sector naar een koolstofvrije toekomst, ook al is er nog een hele weg af te leggen. Een transitie die de bank wil versnellen.
Zijn vastgoedspelers zich vandaag allemaal bewust van de ESG-vereisten (Environment, Social, Governance)?
‘Het onderwerp heeft sinds 2019 echt aan belang gewonnen. Het staat ook centraal in de financieringsdossiers. Nog maar enkele jaren geleden waren onze analyses vooral toegespitst op risico’s die betrekking hebben op de locatie en het verhuurpotentieel van het gebouw. Vandaag gaat de helft van de besprekingen in de kredietcomités over ESG-aspecten.’
Waarover gaan die ESG-besprekingen precies?
‘Bij de renovatie of herbestemming van een bestaand gebouw kijken we onder meer naar de circulariteitsaspecten, ofwel het hergebruik van oude materialen, en de verbetering van de verwachte energieprestaties. Bij nieuwbouw gelden de meeste eisen al vóór het verkrijgen van een bouwvergunning, want de toepasselijke regels zijn inmiddels sterk geëvolueerd.’
‘Maar bepaalde ontwikkelaars gaan nog verder. Ze gebruiken bijvoorbeeld zoveel mogelijk componenten die nadien gedemonteerd kunnen worden. Of ze maken het gebouw onafhankelijk van de aanvoer van fossiele energie. Allemaal positieve elementen waarmee we rekening houden in onze analyse.’
‘We onderzoeken ook in welke mate de activiteiten van onze klanten aan een reeks ESG-criteria voldoen. Wat staat er bijvoorbeeld in hun gedragscode? Hebben ze een beleid om vervuiling aan te pakken? Controleren ze ook het ESG-beleid van hun leveranciers? We leggen hen een vragenlijst voor en op basis van hun antwoorden kunnen we een precieze score bepalen.’
Wordt de beweging versneld door de inwerkingtreding van de CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), die een ESG-rapportering oplegt?
‘In eerste instantie zal de CSRD alleen van toepassing zijn op grote en op beursgenoteerde bedrijven. Die hebben zich daar al op voorbereid. Ze beschikken over ESG- en dataspecialisten. Maar kleinere spelers hebben nog een weg af te leggen. Daarom plaatsen we dit punt bij elke ontmoeting opnieuw op de agenda zodat bedrijven deze doelstelling niet uit het oog te verliezen.’
Wat is de inzet?
‘Op dit moment vinden bedrijven met renovatie- of aankoopprojecten die niet aan de ESG-criteria voldoen, al moeilijk financiering. Op termijn zullen ze waarschijnlijk uit het systeem worden geweerd en hun eigendommen niet meer kunnen verhuren.’
‘In Brussel zou dat bijvoorbeeld al vanaf 2033 het geval kunnen zijn voor residentiële gebouwen die als energieverslindend worden beschouwd omdat ze een EPB-certificaat (energieprestatie van gebouwen) van klasse F of G hebben. Als er niets gebeurt, zal de waarde van de eigendommen in de loop der jaren dalen tot de waarde van de grond na afbraak.’
Op dit moment vinden bedrijven met renovatie- of aankoopprojecten die niet aan de ESG-criteria voldoen, al moeilijk financiering. Op termijn zullen ze waarschijnlijk uit het systeem worden geweerd en hun eigendommen niet meer kunnen verhuren.
Aurore de Montjoye, Head of Real Estate Finance bij de afdeling Corporate Banking van BNP Paribas Fortis
Welke andere argumenten kunnen spelers overtuigen?
‘Wanneer een vastgoedproject rekening houdt met de ESG-aspecten en een specifiek krediet krijgt van de bank, zijn de investeerders gerustgesteld en wordt het makkelijker om het project te promoten. Dat geldt bij particulieren, die steeds gevoeliger worden voor milieukwesties en energiekosten, maar ook bij ondernemingen die kantoren huren. Zij zullen op termijn ook zelf hun koolstofbalans moeten publiceren. En deze koolstofbalans wordt beïnvloed door de energieprestaties van de gebouwen die ze huren.’
‘Afgezien van de intrinsieke waarde is een gebouw dat aan de ESG-verwachtingen voldoet beter verkoopbaar. De kosten voor het gebruik van een nieuw of gerenoveerd goed dalen vaak drastisch. Al die factoren maken het gebouw aantrekkelijker voor kopers.’
Hoe kan de bank, los van financieringen, spelers uit de sector helpen om mee te gaan in deze transitie?
‘Dankzij ons netwerk beschikt de bank over een groot aantal experts – ingenieurs, financiers, technici – die samenwerken in ons Sustainable Business Competence Centre. In 2022 heeft dit centrum 106 projecten geanalyseerd voor een totaalbedrag van 470 miljoen euro.’
‘Deze experts helpen ons om de klanten te sensibiliseren, om hun positie te bepalen, eventueel aan de hand van een benchmark, en om strategische lijnen uit te tekenen voor de transitie. Daarnaast werken we samen met een groot aantal partners. Zoals Climact*, dat bedrijven helpt om hun CO2-voetafdruk te berekenen, en samen met hen plannen ontwikkelt voor de vermindering van hun CO2-uitstoot.’
Biedt u geëngageerde investeerders specifieke financieringsproducten aan?
‘Ja, bijvoorbeeld een kredietlijn zonder precies doel, maar waarvan het tariferingsmechanisme gekoppeld is aan de verbetering van vooraf bepaalde ESG-prestatie-indicatoren. Dat product is beschikbaar voor onze vastgoedklanten vanaf een bepaalde grootte.’
Over welke prestatie-indicatoren gaat het precies?
‘Daarover wordt geval per geval onderhandeld. Bij het verkrijgen van het krediet gaat het erom dat het verbeteringstraject realistisch maar voldoende ambitieus is. Ook hier is ons Sustainable Business Competence Centre een echte troef, want deze experts worden bij een heel groot aantal dossiers betrokken.’
‘Zo financieren we een gereglementeerde vastgoedvennootschap via een krediet waarvan de kosten afhankelijk zijn van een indicator die verbonden is aan het totale energieverbruik van het vastgoedpark. In een ander geval is de indicator verbonden aan het aandeel van de gebouwen met een energieprestatiecertificaat van de hoogste klasse.’
‘We hebben overigens een oplossing op maat ontwikkeld voor de leasing van gebouwen die voldoen aan de strikte energiekenmerken van de BREAAM-methode, wat staat voor ‘Building Research Establishment Environmental Assessment Method’.’
Sinds 2021 moeten banken de energieparameters van de gebouwen die ze financieren verzamelen en de totale ESG-score beoordelen van de vennootschappen waaraan ze leningen verstrekken. Deze elementen maken wezenlijk deel uit van het onderzoeksproces vooraleer een beslissing wordt genomen.
In 2021 heeft de groep BNP Paribas mee de Net-Zero Banking Alliance opgericht. Dat is een coalitie van banken die zich ertoe verbinden hun krediet- en beleggingsportefeuilles aan te passen om tegen 2050 koolstofneutraliteit te bereiken. Het plan legt precieze tussentijdse doelstellingen op in onder meer de auto-, energie-, staal-, aluminium- en cementsector.
* Climact nv, Place de l’Université 16, B-1348 Louvain-la-Neuve, RPR Nivelles: 0892.272.118.